여러 개의 부동산을 가지고 있는 분들이라면 9억 이상 양도세에 대해서 잘 아시겠지만, 1가구 1주택자 분들은 2년을 보유하면 양도세 비과세라고 생각하시는 분들도 있습니다.
그러나 고가주택의 경우는 그렇지 않은데요. 이번 시간에는 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산하기 방법에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 대부분 조정지역 및 투기과열지구에 존재하는 1가구 1주택 2년 실거주 요건을 채우게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있다고 생각하지만 1가구 1주택의 양도세 비과세 혜택은 9억 이하입니다.
그렇기 때문에 9억원 초가 1가구 1주택이라면 양도세를 납부해야 합니다. 실거래가액의 합계가 9억 이상이라면 이에 해당하는 차익을 기준으로 양도소득세가 부과됩니다. 필요경비까지 더해진다면 세액의 차이는 천차만별로 발생하기 때문에 9억이상 1가구 1주택이라면 장기보유특별공제를 알고 계셔야 합니다.
2020년 현행 1년 8%씩 최대 80%를 공제해주던 1가구 1주택 장기보유특별공제가 8년을 4년씩 나눠 보유기간과 거주기간으로 구분하여 적용됩니다.
장기보유특별공제는 2021년 1월 1일부터 적용되며 1가구 1주택자들도 9억 이상 양도세 대상에 해당이 되면 2년 거주요건이 필수여야만 세금 절감을 할 수 있습니다.
2021년 1월 1일 이후 양도시 9억이상은 양도세 계산 시 장기보유특별공제 보유 40%, 거주 40%로 계산합니다. 보유 년 수당 4%, 거주기간당 4% 구분 공제율을 적용하기 때문에 거주기간이 길어질수록 편차는 커집니다.
예를 들어 현행은 10년 보유하고 2년만 거주해도 장기보유특별공제 적용할 때 80%의 혜택을 받았습니다. 하지만 앞으로는 10년 보유 40%, 2년 거주 8%를 적용받아 총 48%만 공제를 받을 수 있습니다.
9억초과 1가구 1주택자는 장기보유특별공제를 받으려면 2년 거주가 필수입니다. 1가구 1주택자가 조정지역 다주택자등 양도세 계산할 때 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택수를 계산할 때 분양권도 주택수에 포함됩니다.
9억이상 1가구 1주택 양도세 계산방법으로는 취득가액을 빼고 양도가액을 곱한 뒤, 나오는 결과에서 9억원에 대한 금액을 차감하고 나서 양도가액으로 나누기를 하면 양도세를 계산할 수 있습니다.
(양도가액 - 취득가액) * (양도가액 - 9억) / 양도가액
예를 들어 집을 6억원에 구입했는데 팔 때 12억으로 거래했다고 가정하면 양도세 계산방법은 다음과 같습니다.
(12억 - 6억 ) * (12억- 9억) / 12억 = 1.5억
실제로 과세표준은 1.5억이 되고 기본세율을 적용하면 1.5억 *35%-1490만 = 3760만원
9억이상 1가구 1주택 양도세 계산이 어렵다면 양도세 계산기를 이용하여 계산해 볼 수 있습니다. 양도세 계산기는 국세청 홈택스에서 제공하고 있습니다.
국세청 홈택스 홈페이지에 로그인하신 후 메인 화면에 있는 '모의계산'을 클릭합니다. 이후 화면에서 양도소득세 기본사항인 양도일자, 취득일자, 양도물건 종류등 해당 항목을 입력합니다.
이후 양도가액, 취득가액, 기타필요경비 거래금액을 입력하신후 계산하기를 클릭하면 양도세를 자동 계산할 수 있습니다. 홈택스 홈페이지 외에도 모바일앱 손택스에서 도 계산할 수 있기 때문에 편하신 방법으로 선택하셔서 이용하시면 됩니다.
9억이상 주택을 갖고 있다면 양도세 외에도 취득세 부담도 커집니다. 9억원 초과하는 주택을 매입하는 경우 취득세율은 3%입니다. 6억원 이하인 경우 1%, 6억원 초과 ~9억원 이하는 2% 인 것보다 높습니다.
예를 들어 5억원짜리 집을 사면 취득세가 500만원이지만, 9억원 집을 산다면 취득세는 2700만 원으로 높아집니다. 또한 9억이상 집을 가진 경우 대출규제가 적용됩니다. 아파트를 분양받을 때도 분양가가 9억원이 넘을 경우 중도금 대출이 불가능합니다.
1가구 1주택인 경우 종합부동산세 부담도 커지는데요. 9억이상인 주택을 보유한 경우 2022년부터는 종부세를 피하기 어려우며 내야 하는 세금도 계속 늘어날것으로 보입니다. 지금까지 9억이상 1가구 1주택 양도세 계산방법에 대하여 알아보았습니다.