오늘은 새 아파트 전월세 금지법에 대해서 알아보겠습니다. 요즘 부동산 관련하여 뉴스나 인터넷기사가 정말 많이 나오고 있는데요. 이처럼 그 어느때보다도 부동산 관련 이슈가 뜨거운 요즘입니다. 과연 전월세 금지법은 무엇이며 또한 새 아파트 전월세 금지법 적용대상은 누구인지 구체적으로 알기쉽게 설명 드리겠습니다.
또한 이와 관련된 분양가 상한제에 대해서도 이해를 돕기 위해 같이 설명해 드리겠습니다. 먼저 새 아파트 전월세 금지법은 아직 정식명칭은 아닙니다. 개정안이라고 보시면 되는데요. 2021년 2월 19일부터 시행된다고 합니다. 새 아파트 전월세 금지법의 내용을 요약하자면 이와 같습니다.
주변의 시세보다 저렴하게 공급되는 주거지에 대하여 분양가 상한제를 적용주택에 투기 수요를 막기 위해 실거주의무를 부과하는 것이 그 내용입니다. 간단하게 요약 하자면 부동산 투기를 막기위해 진짜 그 집에 사는 사람에게 집을 공급한다는 것입니다. 이처럼 새 아파트 전월세 금지법은 표면만 보면 부동산의 본질에 초점을 맞춘 좋은 법이라고 생각 됩니다.
새 아파트 전월세 금지법이 적용되는 지역은 수도권 분양가 상한제 적용 지역 내 분양아파트 인데요. 그렇다면 분양가 상한제는 또 무엇이고 분양가 상한제가 적용되는 지역은 어디인지 알아보겠습니다.
먼저 분양가 상한제는 주택등을 분양 할 때, 택지비와 건축비 그리고 건설사의 이익을 합한 분양가를 산정해서 이 가격 아래로만 분양하도록 정해놓은 제도입니다. 쉽게 말해서 주택등을 분양할 때 다른 거품가격이 더해지는 것을 막기 위함
이라고 할 수 있겠습니다.
이어서 분양가상한제 적용대상지역에 대해서 설명 드리겠습니다. 수도권 중심으로 설명드리자면 다음과 같습니다.
서울의 경우 서대문구 전체,
마포구 전체,
영등포구 전체,
양천구 전체,
중구 전체, 용산구 전체,
동작구 전체, 성동구 전체,
강남구 전체, 서초구 전체,
광진구 전체, 송파구 전체,
강동구 전체 이며,
강서구의 경우 방화/공항/마곡/등촌/화곡 5개동,
은평구의 경우 갈현/불광/대조/역촌/신사/증산/수색 7개동,
성북구의 경우 성북/정릉/장위/돈암/길음/동소문동 2가/동소문동 3가/보문동 1가/안암동 3가/ 동선동 4가/ 삼선동 1가/삼선동 2가/삼선동 3가 13개동,
노원구의 경우 상계/월계/중계/하계 4개동,
동대문구의 경우 이문/휘경/제기/용두/청량리/답십리/회기/전농 8개동 입니다.
경기 지역은
광명시의 경우 광명/소하/철산/하안 4개동,
하남시의 경우 창우/신장/덕풍/풍산 4개동,
과천시의 경우 별양/부림/원문/주암/중앙 5개동입니다.
즉, 이 위에 나열한 지역에 대하여 새 아파트 전월세 금지법이 적용되는 것입니다.
자, 이제 그렇다면 새 아파트 전월세 금지법에서 명시하고 있는 거주의무 기간은 어느정도인지 구체적으로 살펴 보겠습니다. 민간택지의 경우에는 거주의무기간이 2년에서 3년입니다. 또한 공공택지의 경우에는 3년에서 5년입니다. 약간 더 구체적으로 설명드리자면 공공택지는 분양가격이 인근 주택 시세의 80%미만인 주택은 5년 이고 나머지 80%에서 100%미만인 주택은 3년입니다.
또한 공공택지를 제외한 택지에서 공급되는 주택은 분양가격이 인근 주택 시세의 80% 미만은 3년, 나머지 80%에서 100%미만은 2년입니다. 새 아파트 전월세 금지법의 중요한 포인트중의 하나는 이제 공공택지 말고도 민간 분양주택에 대해서도 실거주 의무가 적용된다는 것입니다.
그런데 만약에 불가피한 사정으로 실거주가 불가능 경우가 생기는 경우가 있을 텐데요. 이런 경우를 대비하여 예외사유가 있습니다. 먼저 거주의무기간에 외국에서 체류를 하거나 근무지를 이동하는 등의 합리적인 이유가 있다면 전월세가 가능 합니다.
또한 취업이나 학업으로 인한 사정으로 이사를 해야만 하는 때, 혼인이나 이혼 그리고 질병 치료등의 부득이한 사정이 있는때 에는 실제 거주를 해야하만 하는 의무에서 벗어나게 됩니다. 즉 정리하자면 위와 같은 사정이 있는 때에는 새 아파트 전월세 금지법의 적용을 받지 않게 됩니다.
이어서 새 아파트 전월세 금지법을 위반한 경우 어떠한 처벌을 받게 되는지 알아보겠습니다. 크게 2가지를 생각해 볼 수 있는데요. 실거주 의무자임에도 실제 거주를 하지 않거나 실제 거주를 하고 있다고 허위로 속인 경우를 떠올려 볼 수 있을 것입니다.
이런 경우에는 1년이하의 징역이나 1천만원 이하의 벌금의 처벌을 받을 수 있습니다. 새 아파트 전월세 금지법과 이와 관련된 개념인 분양가 상한제에 대하여 알아보았는데요. 딱 기본개념만 보았을 때에는 참 좋은 정책이라고 생각 됩니다.
그러나 조금만 생각을 해보면 부작용이 만만치 않다는 것을 알 수 있습니다. 그이유를 간략하게 설명드리자면 다음과 같습니다. 먼저 지금 서울의 새아파트 전월세 공급은 사실상 중단 되었습니다. 따라서 공급자체가 중단되었으므로 굳이 전월세를 내어주는 것을 고려할 필요가 적어졌다는 것입니다.
그리고 사실상 서울의 아파트 분양대금은 정말 만만치 않은 것을 여러분들도 다 아실텐데요. 이러한 아파트 분양대금을 현실적으로 모두 가지고 분양받는 젊은이들은 거의 없습니다. 따라서 이러한 아파트 분양대금을 마련하기 위해서 전월세를 끼고 분양대금을 마련한 다음 새 아파트 분양을 하는 경우가 대부분인데요.
이렇게 전월세를 낄 수 없게 되었으니 정말 현금이 많은 자들만 새 아파트를 분양받게되는 최악의 상황이 발생 할 수 있게 되는 것입니다. 솔직히 말해서 현금 부자들은 그냥 들어가서 살면 그만이지만 진짜 사고 싶어서 아파트를 분양하려는 사람들은 분양자체를 못하게 되는 상황이 발생할 수 있다는 것입니다.
결과적으로 집을 못사서 실거주 자체를 할 수 없다는 것입니다. 끝으로 어느 누가 봐도 이해할 수있을 만큼 간략하게 설명드리겠습니다. 새 아파트 전월세 금지법은 아직 정식명칭은 아니며 개정안 인데요. 이제 민간주택에도 적용이 됩니다.
2021년 2월 19일부터 시행 된다고 합니다. 새 아파트를 분양받을때 이제 바로 실제로 거주해야 한다는 실거주자 의무가 시행 된다는 것 인데요. 이는 투기를 방지하기 위해 실제 집에 살 사람들에게만 새 아파트 분양을 해준다는 것입니다.
그 적용 대상 지역은 수도권 중심으로 살펴보자면 서울 거의 전지역, 광명, 하남 등입니다. 이상으로 새 아파트 전월세 금지법에 대한 설명을 마치겠습니다.